當(dāng)下，某些租賃平臺(tái)或出租人為縮減成本、謀取利潤(rùn)，提供甲醛等有害氣體超標(biāo)的“串串房”，侵害租客的身體健康。囿于租賃雙方立場(chǎng)不同，難以協(xié)商共同委托檢測(cè)屋內(nèi)空氣質(zhì)量，單方委托檢測(cè)出具的報(bào)告能否采信及甲醛超標(biāo)承租人能否解除合同成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。日前，上海市寶山區(qū)人民法院就審理了一起類似案件。
疑租到“甲醛房”，房東卻不認(rèn)檢測(cè)報(bào)告
2023年7月14日，王某承租郭某房屋，支付租金3400元及保證金3400元，約定租期自同年7月19日起。后因郭某自認(rèn)房屋于同年6月初裝修，考慮到裝修不久，擔(dān)憂甲醛危害孕妻健康，王某于是于2023年7月17日至20日期間與郭某溝通，協(xié)商換房或進(jìn)行甲醛檢測(cè)，但郭某并未同意。
2023年7月20日，王某以短信方式告知郭某“因房源存在甲醛問題”，并表示自己未辦理入住，要求解除合同、退還租金等。2023年7月21日，王某向郭某發(fā)送了《房屋甲醛檢測(cè)報(bào)告》，以證明的確甲醛含量不符合國(guó)標(biāo)，并要求退還租金及保證金，但再次遭拒。
無奈，王某只好將郭某訴至上海寶山法院，請(qǐng)求判令雙方租賃合同于2023年7月20日解除，被告郭某返還租金、保證金并支付違約金各3400元，共10200元。
對(duì)于原告王某的訴請(qǐng)，被告郭某不同意，并辯稱：第一，房屋甲醛未超標(biāo)，被告未違約，不同意退還租金及支付違約金；第二，原告王某提前退租系違約，保證金應(yīng)予沒收。房屋于11月才被收回，保證金難以彌補(bǔ)空置損失，為此被告郭某提出反訴請(qǐng)求：判令王某賠償三個(gè)月房租損失10200元。
法院采信租客方報(bào)告判令出租方退費(fèi)
那么，王某租到的房子到底甲醛超標(biāo)嗎？上海寶山法院查明：原告王某陳述的合同簽訂和履行情況屬實(shí)。王某于2023年7月20日自行委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)屋內(nèi)空氣環(huán)境，檢測(cè)報(bào)告顯示室內(nèi)空氣中的甲醛、TVOC的含量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18883-2022。
被告郭某于2023年12月4日單方委托甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋空氣環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)報(bào)告顯示室內(nèi)甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值標(biāo)準(zhǔn)。 法院認(rèn)為，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價(jià)值的租賃物。同時(shí)需在租賃期間保持租賃物符合用途。若因出租人提供的房屋空氣質(zhì)量不合格產(chǎn)生糾紛，則在審理此類房屋租賃合同案件時(shí)需聚焦以下法律問題：出租人怠于履行適租義務(wù)舉證責(zé)任的分配、承租人合同解除權(quán)的判定及法律后果的處理。
《民法典》規(guī)定，出租人應(yīng)履行適租義務(wù)，交付及使用期間，出租人均需保證租賃物的適租條件：要能夠符合租賃物使用用途和合同具體目的。
本案中，原告王某承租房屋居住，即要求房屋不僅要滿足約定的租賃面積及附屬設(shè)施，更要符合房屋安全、健康、適于居住的本身使用用途。可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的，即便承租人知曉或已實(shí)地查看房屋，也不能作為承租人存在重大過錯(cuò)的理由。
因甲醛等有害氣體的易揮發(fā)性以及空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)性，法院審理該類案件時(shí)，多數(shù)情況下已不具備通過鑒定還原爭(zhēng)議時(shí)段空氣質(zhì)量情況的條件，應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)進(jìn)行推定。
司法實(shí)踐中，囿于租賃雙方立場(chǎng)不同，難以協(xié)商共同委托檢測(cè)，在要求出租人進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測(cè)遭拒后，承租人有權(quán)單方檢測(cè)并提供相應(yīng)報(bào)告作為初步舉證，法院需對(duì)其舉證內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查。若其提供的系自行操作的甲醛測(cè)試劑或電子儀器測(cè)試結(jié)果，顯然無法達(dá)到證明效力。若提供的系單方委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)出具的報(bào)告，則需對(duì)檢測(cè)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、檢測(cè)程序、檢測(cè)方法及依據(jù)等進(jìn)行審查，若均未存瑕疵，出租人僅以承租人系單方檢測(cè)為由拒絕承認(rèn)檢測(cè)結(jié)果，是不能否定檢測(cè)報(bào)告證明效力的。此時(shí)舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移至出租人。
本案中，承租人委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)具有資質(zhì)、檢測(cè)程序等均合法合規(guī)。出租人提供的檢測(cè)報(bào)告，雖機(jī)構(gòu)資質(zhì)及檢測(cè)程序無瑕疵，但系半年后出具，考慮甲醛等有害氣體具備易揮發(fā)特征，該證據(jù)的證明力相對(duì)較弱，無法推翻承租人委托出具的檢測(cè)報(bào)告，故而法院采信承租人出具的檢測(cè)報(bào)告，認(rèn)定爭(zhēng)議時(shí)段房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)。
綜上，上海寶山法院判決被告（反訴原告）郭某退還原告（反訴被告）王某租金3400元、租賃保證金3400元。駁回原告（反訴被告）王某的其余訴訟請(qǐng)求，駁回被告（反訴原告）郭某的反訴請(qǐng)求。源自網(wǎng)絡(luò)
